Консультант по всем вопросам в области недвижимости
+38 (095) 149 05 41
ул. 19 партсъезда, д. 24, г. Краматорск

Мифы и реалии сферы недвижимости

     Уже месяц участники рынка недвижимости работают в новой системе координат. Реальные сложности во внедрении новой системы регистрации прав стали основой для возникновения мифов, к распространению которых активно подключились средства массовой информации.

     С первого января функционируют Государственная регистрационная служба и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Государственный земельный кадастр, как уверяет его руководство, уже наладил работу в штатном режиме. Нотариусы, как специальные субъекты - государственные регистраторы прав на недвижимое имущество, все увереннее выполняют возложенные на них новые обязанности. Только бюро технической инвентаризации, потеряв монополию на регистрацию имущественных прав, еще не определило своего места в новых координатах. Наиболее неуверенно, разумеется, чувствуют себя в недавно введенных правовых условиях основные субъекты рынка - продавцы и покупатели недвижимости, как физические, так и юридические лица, хотя по Основному Закону государство гарантирует соблюдение всех их прав.

     Миф первый: во всем виноваты пугливые нотариусы

     Их обвиняют в неподготовленности к работе в новых условиях, чаще всего, в том, что нотариусы отказываются заверять договоры купли-продажи квартир и поэтому, например, в Киеве, рынок недвижимости замер. А все потому, что нотариусы боятся ответственности за последствия таких своих нотариальных действий, потому что из-за отсутствия подобной практики, возможных неточностей или ошибок в новом деле могут потерять не только профессию, но и собственное имущество или даже попасть под уголовную ответственность. Особенно запомнилась громкое заявление по этому поводу в середине января главы Государственной службы по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства Михаила Бродского, который предложил всем обиженным нотариусами отправлять жалобы на них в свой адрес для принятия соответствующих мероприятий. И ни от него, ни от продавцов-покупателей недвижимости на необоснованные отказы нотариусов от совершения нотариальных действий по купле-продаже недвижимости ни одной жалобы в Министерстве юстиции зарегистрировано не было. О чем и сообщил сам руководитель Минюста. Вместе с тем, в своих публичных выступлениях в течение января Александр Лавринович отмечал высокую квалификацию нотариусов нашей страны, их способность справиться с новыми обязанностями. Относительно отказов в совершении нотариальных действий, связанных с регистрацией недвижимости, по его мнению,  если они обоснованы, тогда это понятное и законное решение. Ведь нотариус не может совершать никаких действий, если не получит оговоренного для них законом комплекта документов или имеет сомнения в подлинности этих документов. Кстати, аналогичная ситуация с обоснованными отказами была до первого января нынешнего года, однако огульно никто тогда нотариусов не обвинял, понимая необходимость таких отказов.

     По личным наблюдениям, а я общался на протяжении января с добрым десятком нотариусов,  все они уже совершили по несколько регистраций прав на недвижимость, отмечу, именно квартир или зданий, по новым правилам. Определенный психологический барьер был у них накануне первого исполнения полномочий специального субъекта государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Но все они преодолевали этот барьер, ведь относились к введенным дополнительным обязанностям как к новому вызову своему профессионализму. С другой стороны, на рынке нотариальных услуг, после отмены квотирования численности нотариусов по округам, предложение таких услуг значительно больше спроса на них. Во всяком случае, в киевских нотариальных конторах в течение января очередей посетителей я не наблюдал. Возможно, есть сейчас среди нотариусов и такие, которые из природного страха перед новым делом или по соображениям безопасности прямо не отказывают потенциальным клиентам в совершении нотариальных действий, связанных с регистрацией прав на недвижимость, но, ссылаясь на занятость, направляют к "более продвинутым" коллегам или рекомендуют зайти позже. Видимо, таким нотариусам в нынешних непростых реалиях своей профессии следует ожидать финансового краха. Те, с которыми я общался, понимали, что новые обязанности, если их выполнять профессионально и чаще, позволят увеличить доходы нотариальной конторы. Материальный стимул, как известно, эффективен.

Статистика подтверждает предыдущее утверждение. По сообщениям Министерства юстиции, в середине января было зафиксировано в Государственном реестре прав более тысячи нотариальных действий, связанных с удостоверением договоров купли-продажи имущества. По состоянию на 29 января в Госреестре было зафиксировано почти сто тысяч заявлений на регистрацию прав. Примерно каждое пятое из них было от нотариусов.

     Миф второй: в проблемах рынка недвижимости виноват председатель Государственной регистрационной службы

     Именно так считает сейчас, в частности, глава Государственной службы по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства Михаил Бродский. Мол, тот за два года некачественно подготовился к реформе в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, не подобрал помещение для своей службы в регионах, не отработал с нотариусами взаимодействие. Но это мнение он высказал уже после оргвыводов, опубликованных на одном из недавних заседаний Кабинета Министров Украины Премьер-министром Николаем Азаровым: об увольнении Леонида Ефименко с должности председателя Государственной регистрационной службы. Однако надо отдать Михаилу Бродскому должное. Именно он забил тревогу о недопустимости неэффективной работы местных отделений Госреестра, в частности, в Киеве. Его возмутили длинные очереди в них, отсутствие разъяснительной информации и необходимой инфраструктуры. Инициированная главой Госпредпринимательства проверка дел на местах уполномоченной на это комиссией Кабмина показала те же проблемы. В украинских реалиях, чтобы снизить градус напряжения в обществе, пошли привычным путем: нашли виновника  и уволили.

     О том, что проблема здесь не столько в уже бывшем главе Госреестрслужбы, а системная, касательным образом прозвучало на брифинге Министра юстиции после этого заседания правительства. По его словам, большое количество заявлений на регистрацию имущества (понимаем - очереди) связано с тем, что Госреестр продолжает регистрировать документы, поданные еще в ноябре-декабре прошлого года. А для того, чтобы осуществить перенос всей информации в электронный вид, нужны дополнительные бюджетные средства.

Уже наш суммирующий вывод напрашивается такой: реформу сферы регистрации прав на недвижимое имущество государство элементарно не обеспечило необходимыми финансированием. Дело оказалось более глобальным и кропотливым, чем это виделось накануне реформы.

     Миф третий: бюро технической инвентаризации ликвидировано

     Это не соответствует реальному положению. БТИ продолжают заниматься делами технической инвентаризации. Только не свойственную им функцию регистрации прав на недвижимое имущество передали в компетенцию государственных регистраторов - работников Государственной регистрационной службы и нотариусов. Но старые архивы, бумажные реестры остались в собственности БТИ, преимущественно коммунальных предприятий, случается, и частных. Прямого или косвенного доступа к архивам БТИ государственные регистраторы не имеют. На соответствующие запросы или работников Государственной регистрационной службы, или нотариусов БТИ могут не реагировать, потому что не обязаны. Граждане сами должны заботиться о необходимых им документах из БТИ и их легализации. Кажется вполне естественным, чтобы новым владельцем старых бумажных архивов стала Государственная регистрационная служба. Проблему эту командным образом не преодолеть. Государству, если оно стремиться завершить реформу в сфере регистрации прав, придется, в конце концов, выкупать бумажные архивы или искать компромиссы с БТИ для получения данных из коммунальных или частных информационных ресурсов.

     Другие проблемы - самые большие для нотариусов - связаны с удостоверением договоров купли-продажи земельных участков

     В прошлом месяце не разыскал ни одного нотариуса, который удостоверил бы договор купли-продажи земельных участков. Специалисты Минюста объяснили, что для нотариусов в этом деле проблем нет. Да, они не подключены к Государственному земельному кадастру. Однако могут использовать выдержки из поземельной книги. На местах функционируют органы земельных ресурсов, где граждане-продавцы недвижимости могут получить необходимые для совершения нотариальных действий документы. Слабое утешение, заявляют нотариусы, земельный беспорядок и бюрократизм чиновников на местах вызывает предубеждение к совершению нотариальных действий, связанных с недвижимостью - землей. И пока их не подключат к Государственному земельному кадастру, дело удостоверения договоров купли-продажи земельных участков не станет обычной практикой.

     Ныне председатель Госземагентства Сергей Тимченко уверяет, что его ведомство уже работает в штатном режиме. Но вместе с тем он соглашается, что оно переживает сложный переходный период, были технические заминки, государственные кадастровые регистраторы опасались работать с новым программным обеспечением. Теперь это в прошлом. За последние две недели января территориальные органы земельных ресурсов зарегистрировали в кадастре почти 25 тысяч земельных участков. И хотя по заверениям председателя Государственного агентства земельных ресурсов неточности, выявленные в публичной кадастровой карте, не влияют на право собственности граждан на землю и скоро будут устранены, можно представить состояние владельцев земельных участков с неточностями или ошибками, а то и полное отсутствие их участков на карте. Разумеется, и нотариусов, которым совершать нотариальные действия, касающиеся собственности на землю, не успокаивают заверения Сергея Тимченко в том, что пусть ошибок в кадастре достаточно, но это не критично.

     Перспективы: как всегда, лучшие

     Госземагенство упростит процедуру регистрации земельных участков для граждан и сделает ее более комфортной. Государственные кадастровые регистраторы, в идеале, будут иметь право непосредственно регистрировать участок в базе Госреестра и заверять это личной электронной подписью.

     А заместитель председателя Государственной регистрационной службы Инна Завальная заверила, что ее ведомство подготовит законопроект, который обеспечит доступ государственных регистраторов к старым реестрам БТИ.

     По мнению министра юстиции, в перспективе любой гражданин, заплатив пошлину, имеет право доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество. Но это должно быть решено на законодательном уровне: так захотят ли некоторые украинцы, чтобы их собственность была обнародована? Также государство будет инициировать обязательную регистрацию ранее не зарегистрированного имущества.

     Намерения хорошие. Осуществятся ли они, поживем - увидим. Пока можем констатировать: если в других аспектах экономической или общественной жизни все недавние громкие реформы пока заканчивались пшиком или только декларировались, то в сфере регистрации прав на недвижимое имущество реформа мощно началась и сразу обнаружила неспособность исполнительных структур государства к безболезненному внедрению новейших технологий в области электронного документооборота.

 

  • Автор: Анатолий Штунюк
  • Источник: Юридический вестник Украины

Горячие предложения:

$ 13000

Продажа: Квартира
бульвар Машиностроителей, д. 59
Комнат: 3 Этаж: 1/5

$ 11000

Продажа: Квартира
ул. Академическая д. 8
Комнат: 3 Этаж: 8/9