Консультант по всем вопросам в области недвижимости
+38 (095) 149 05 41
ул. 19 партсъезда, д. 24, г. Краматорск

Проблемная недвижимость: откуда берется и что делать

«Проблемными» могут быть как отдельные объекты недвижимости и земельные участки, так и имущественные комплексы.

Как говорится, «не было бы счастья, но горе помогло». Часто случается так, что когда к кому-то приходит беда, то другой из этого имеет едва ли не колоссальную выгоду. За последние послекризисные годы интерес к так называемой «проблемной» недвижимости значительно вырос. Если на рынке появляются такие объекты, то это свидетельствует о том, что их нужно продать как можно быстрее. Но при этом мало кто из риелторов хочет иметь дело с лишней возней с документами. Впрочем, иногда случается так, что они случайно получают такой «дар» и выхода нет, или приходится помогать клиентам выходить из нелегкой ситуации. Что важно знать о проблемной недвижимости? Мы пытались найти ответы именно на этот вопрос. Итак.


Что же такое проблемная недвижимость?


«Проблемной» недвижимость делают следующие факторы:

1. Отсутствие правоустанавливающих документов на объект, государственной регистрации права, различные обременения и споры по установлению прав собственности, нахождение имущества в чужом незаконном владении, нарушение законодательства при отчуждении или приобретении объекта недвижимости;

2. Несанкционированные перепланировки, самовольные строения;

3. Ошибки и неточности в правоустанавливающих документах, в документах по сделке и первичных документах, изменения адреса, которые приводят к невозможности идентифицировать объект при регистрации; расхождение площади помещения или здания в различных документах.

«Проблемными» могут быть как отдельные объекты недвижимости и земельные участки, так и имущественные комплексы.

По мнению риелтора Сергея Курганова, под категорию «проблемный» наиболее подходит объект, за которым ведется судебный спор, есть запрет на отчуждение по решению суда или объект имеет очевидные недостатки и дефекты. А также паевая земля (но это до тех пор, пока она паевая), поэтому существует мораторий на отчуждение таких земельных участков. А что действительно является проблемой – так это поддельные документы.

Распространенными неустранимыми юридическими препятствиями являются:

1. Невключение детей в состав собственников объекта при приватизации квартир. Даже заявление об отсутствии претензий не является гарантией. Сегодня его написали, а завтра могут отозвать.

2. Заочные решения судов. Владельцы квартир, желая легитимно «юридически очистить» свою недвижимость, обращаются в суд с каким-либо иском к другой стороне (о снятии с регистрационного учета, о признании права собственности и т.п.) и, пользуясь отсутствием второй стороны в процессе, получают заочное решение в свою пользу. Решение суда вступает в силу, оно выполняется. Правовой статус квартиры меняется. Но здесь кроется «подстава». Если вторая сторона не была должным образом уведомлена о процессе, то такое заочное решение в большинстве случаев отменяется. Причем срок такого обжалования не определен – он зависит от того, когда «проигравшая» сторона узнала о судебном решении.

3. Некорректное оформление наследственных прав. Например, нередко встречается ситуация, когда среди наследников есть несовершеннолетние родственники.

Истории из жизни

Всем известно, что неожиданности ждут нас на каждом шагу, но и кирпич просто так на голову не упадет. И несмотря на всю тщательность проверок, бывает так, что риэлтор или агентство даже не подозревают о подводных камнях, которые могут вылезти из-под гладкой, как казалось, поверхности. Вот несколько ярких случаев, которые, к счастью для их героев, закончились «хеппи-эндом».

История № 1 . Оксана Трубач, частный риэлтор:

В агентство недвижимости обратилась женщина с просьбой продать квартиру. Агенты выехали познакомиться с клиентом, посмотреть и оценить апартаменты. Их встретила приятная женщина, ничего подозрительного ни в ней, ни в документах обнаружено не было. Началась реклама объекта, цена была интересна для рынка. В течение недели нашелся покупатель, уже даже была назначена дата подписания предварительного договора. Но буквально за несколько часов в офис приходит супруг владелицы и рассказывает о реальном положении вещей. Как оказалось, владелица состоит в официальном браке, поэтому при заключении договора обязательно должен присутствовать муж и дать официальное согласие на продажу. Но в паспорте женщины отсутствовал штамп о браке. К тому же она совершенно не согласовывала намерение о продаже квартиры со своей семьей. Родственники случайно узнали все от соседей. И самое главное – женщина страдает хроническими психическими расстройствами, есть соответствующая справка о пребывании на учете в психдиспансере. У нее началось обострение, и ей внезапно захотелось продать квартиру и купить что-нибудь другое.

История №2 . Сергей Курганов, частный риэлтор:

В конце прошлого года подбирали с клиентом двухкомнатную квартиру в спальном районе. Бюджет в пределах рынка, адекватный покупатель. К тому времени посмотрели уже несколько вариантов. И вот вечер очередных просмотров. Встречаемся по назначенному адресу. Квартира «под ремонт». Посредник предупредил, что на просмотре не будет: не успеваю на адрес, имею несколько просмотров в другом районе. В общем, штатная ситуация. И здесь начинаются сложности. Домофон в квартире не работает, соседи на заветные «Киевгаз» и «Киевэнерго» не реагируют, посредник трубку не берет. Предложение перенести просмотр было отклонено клиентом, поскольку и место нравится, и дом хороший. После 15 минут «танцев с бубном» мы попали в заветный подъезд с одним из соседей. Нескрываемая улыбка в лифте, когда он услышал, на какой этаж мы едем, меня немного насторожила. Когда мы оказались на этаже, перед нашими глазами предстали обшарпанные двери неопределенного цвета, через которые доносился на редкость неприятный запах. Когда хозяйка открыла дверь, мало того что нас накрыло волной едкого запаха, от которого не только дыхание автоматически замерло, но и заслезились глаза, так нас еще и встречало целое стадо кошек. Клиенты мои оказались не из робкого десятка и все-таки сделали пару шагов внутрь квартиры. Правда, хватило их секунд на 20. Интерьер мало уступал запаху. Из того, что я успел разглядеть, «узоры» грибка, полное отсутствие обоев в одной из комнат и покрытие пола, которое так и не удалось визуально идентифицировать. «Просмотр» сопровождался урчанием бабушки - хозяйки: «Все ходют и ходют, а не покупают ниче, только мусорят ...». За доли секунды мы оказались на улице, жадно хватая морозный воздух. Даже меня, бывалого, шокировало увиденное... Посредник вышел на связь только на следующий день, чтобы не нарваться «по горячим следам» и, как ни в чем не бывало, заявил: «Ну, пахнет немного, все равно под ремонт, главное – документы первичные». Судьбой этой квартиры я больше не интересовался.

Что делать?

Практически из любой ситуации можно найти выход. Крайне редко случается такое, что назад дороги нет, или невозможно продвинуться вперед. Если вам «посчастливилось» столкнуться с «проблемным» объектом, то важно вовремя обратиться к соответствующим специалистам. Если нужно продать, то квалифицированный риэлтор поможет разобраться с определенными нюансами, если они не выходят за рамки закона. Но если речь идет об уже приобретенном объекте с вовремя незамеченными «незначительными проколами» в документах, то это уже дело юристов.

В случае если совладельцами недвижимости есть несовершеннолетние, то для совершения сделки нужно получить разрешение от органов опеки. Представляются документы, свидетельствующие о том, что в случае смены жилья ребенок получит жилплощадь не менее той, которая была в старой квартире. Такие же документы предоставляются в органы опеки в случае осуществления сделки с квартирой, где проживает недееспособное лицо или ограниченно дееспособное. Квартира, которая приобретена с помощью ипотеки, хотя и является собственностью покупателя, но пока кредит полностью не выплачен, она находится в залоге кредитного учреждения. Бывает, что приобретателем выплачена большая часть от стоимости объекта недвижимости. В этом случае в договоре купли-продажи указывается, что расчет между сторонами полностью будет сделан после государственной регистрации права собственности покупателя.

Будущее предсказать невозможно, и часто случается так, что у вполне успешного старта реализации новостройки появляются определенные обстоятельства, которые заставляют застройщика прекратить свою работу. Если вы уверены, что работаете с добросовестной компанией, выполняющей все согласно законодательству, то профессиональные риэлторы советуют в таком случае не покидать своего клиента в нелегкой ситуации и идти с ним до последнего. И хотя агентство не несет ответственности за срыв сроков сдачи объекта или за длительное строительство, но в такой ситуации действительно подвергается репутационным рискам. Как считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, выход из ситуации заключается в том, что не нужно молчать. «Общаться с клиентами, максимально полно предоставлять информацию о ходе строительства, информировать людей. Ведь сильнее всего страшит неизвестность. Информационная открытость, готовность отвечать на вопросы сводит негатив к минимуму», – говорит Ирина.

Как застраховать себя

Таких случаев миллионы и, к сожалению, никто не знает заранее, где нужно солому подстелить. С каждым может случиться что угодно. Но все же, если быть крайне осторожными, есть большой процент того, что вам все-таки удастся застраховать себя от таких ситуаций.

«В сфере недвижимости, как и в любой другой, нередко встречаются мошеннические действия. И, конечно, чаще всего со стороны владельцев недвижимости. И так как нашему агентству недвижимости данные объекты и работа с ними совершенно не интересны ни на каких условиях, перед началом активных продаж мы себя пытаемся застраховать следующим образом:

1. Проверяем достоверность и корректность составления правоустанавливающих документов, отсутствие наложения арестов и запретов на объект недвижимости у нотариуса и юриста.

2. Собираем другую информацию по данному объекту из разных источников (соседи, ЖЭК, паспортный стол, коллеги и т.д.).

3. Проверяем историю объекта и частоту смены владельцев.

4. В устной форме и при личной встрече убеждаемся в дееспособности и психической уравновешенности всех собственников объекта.

5. Не беремся за продажу объектов, если одним из собственников является несовершеннолетний с ограниченными возможностями.

6. Не беремся за продажу объектов в случае если владельцы объекта находятся в состоянии «войны» между собой (вероятность оспаривания дальнейшей добросовестной сделки очень высока)», - так действует в «неудобных» ситуациях Екатерина Теребинская, директор АН «Лидер Дон».

«Застраховать себя от таких случаев можно. Нужно пользоваться здравым смыслом и услугами профессионального риэлтора. В двух словах: анализ, определение обременения (выявление сути проблемы) варианты решения исключительно в рамках действующего законодательства. Да, действительно, бывают объекты, на которые просто не стоит обращать внимание, так как всегда найдется здоровая альтернатива. Перед тем как приступить к работе с объектом, важно выстроить прозрачные отношения с владельцем. Должна быть определенная база знаний с учетом специфики продаваемого объекта. Для меня так называемым «фильтром» в выборе недвижимости всегда является адекватность владельца, наряду с законностью предыдущих или последующих действий после проведения сделки. Вряд ли я возьму в работу объект, у которого «история» идет вопреки действующему законодательству», – отметил Сергей Курганов, частный риэлтор.

 

Автор: Ольга Теребинская

Источник: mirkvartir.ua

comments powered by Disqus

Горячие предложения:

$ 13500

Продажа: Квартира
бульвар Машиностроителей, д. 59
Комнат: 3 Этаж: 1/5

$ 9500

Продажа: Квартира
ул. Врачебная, д. 19
Комнат: 3 Этаж: 4/5

$ 7000

Продажа: Дом
ул. Скрипника
Комнат: 4 Этаж: /1

$ 17000

Продажа: Квартира
б. Краматорский д. 18
Комнат: 3 Этаж: 3/9